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現(xiàn)批準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》為國家標(biāo)準(zhǔn)，編號為GB/T 50291-2015，自2015年12月1日起實施。原《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T 50291-1999同時廢止。

　　一、公告與實施住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2015年4月8日以第797號公告批準(zhǔn)、發(fā)布《房地產(chǎn)估價規(guī)范》為國家標(biāo)準(zhǔn)，編號為GB/T50291-2015，自2015年12月1日起實施。包括《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和規(guī)范的條文說明兩大部分內(nèi)容。

　　二、新規(guī)范主要內(nèi)容新規(guī)范的主要技術(shù)內(nèi)容是：1.總則；2.估價原則；3.估價程序；4.估計方法；5.不同估價目的下的估價；6.估價結(jié)果；7.估價報告；8.估價職業(yè)道德。

　　三、新規(guī)范修訂的主要內(nèi)容。

　　1、調(diào)整了章節(jié)劃分，刪除了原規(guī)范的第二章術(shù)語和附錄A估價報告的規(guī)范格式；2、增加了路線價法、標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、損失資本化法、價差法等方法，以及房地產(chǎn)損害賠償估價、房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價、為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價等目的的估價；3、細(xì)化、完善了估價原則、估價程序、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結(jié)果、估價報告、估價職業(yè)道德等內(nèi)容。

　　四、條文說明同時發(fā)布了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T50291-2015的條文說明。

　　1、法律效力條文說明不具有與《房地產(chǎn)估價規(guī)范》同等的法律效力，僅供使用者作為理解和把握規(guī)范規(guī)定的參考；2、編制方式按照規(guī)范的章、節(jié)、條順序，對規(guī)范規(guī)定的目的、依據(jù)以及在執(zhí)行中需要注意的有關(guān)事項進(jìn)行了解釋。3、目的為便于廣大房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)以及有關(guān)單位和個人在使用規(guī)范時能正確理解和執(zhí)行規(guī)范的條文規(guī)定。

　　五、具體更新內(nèi)容更新之后的估價規(guī)范，條理性和邏輯性均有明顯提升。具體更新內(nèi)容如下：

　　1、總則

　?。?）規(guī)范制定依據(jù)刪除、規(guī)范的目的是為保證房地產(chǎn)估價質(zhì)量。

　　（2）獨立、客觀、公正不再作為總則，調(diào)整為估價原則之一。

　　2、估價原則

　?。?）對房地產(chǎn)的市場價值、抵押價值、房地產(chǎn)投資價值、現(xiàn)狀價值等評估的估價原則進(jìn)行區(qū)分；抵押價值的謹(jǐn)慎原則列入原則之中。

　?。?）對6個原則分別進(jìn)行了規(guī)定。

　?。?）對最高最佳利用狀況進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定并應(yīng)在報告中說明。

　?。?）對估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途不一致的處理原則進(jìn)行了規(guī)定并應(yīng)在估價假設(shè)中說明和報告使用作出限制。

　　3、估價程序

　?。?）增加1受理估價委托、9審核估價報告、10交付估價報告三個估價程序

　?。?）估價委托應(yīng)有估價機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并進(jìn)行了具體規(guī)定；要求委托人出具估價委托書，訂立書面估價委托合同；至少選派兩名勝任估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師；至少一名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與。

　?。?）估價基本事項，估價目的的確定；價值時點的確定以及特殊情況可以到周、月、季、半年、年等；估價對象的界定。

　?。?）估價報告的審核，應(yīng)留有記錄并簽字。

　?。?）估價資料的保存不得少于10年。

　?。?）估價對象的其他各程序進(jìn)行了

　　4、估價方法

　?。?）估價方法選用：估價方法進(jìn)行適用性分析；可以僅選用一種估價方法；適用方法都宜同時選用，不得隨意取舍；當(dāng)必須取舍，應(yīng)在報告中說明并陳述理由。

　?。?）比較法：可比實例的成交日期與價值時點相差不宜超過一年，且不得超過兩年；可比實例外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實地查勘，報告中應(yīng)說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片；交易實例少于三個時特殊交易情況下的交易實例的選取及處理；修正后的各個可比實例價格中，最高價與最低價的比值不宜大于1.2；其他比較法的運用的具體規(guī)定。

　　（3）收益法：區(qū)分報酬資本化法和直接資本化法，并優(yōu)先選用報酬資本化法；報酬資本化法區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉(zhuǎn)售模式；凈收益區(qū)分是否可通過租賃收入測算進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定；價值時點為現(xiàn)在的凈收益，應(yīng)調(diào)查估價對象至少最近三年的各年實際收入、費用或凈收益等情況，并與政策客觀的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析；凈收益過去、現(xiàn)在和未來的變動情況進(jìn)行分析并在報告中說明判斷確定的結(jié)果及理由；報酬率和資本化率的確定方法；土地使用權(quán)剩余期限與建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命以及期限屆滿時不同情況的處理；其他收益法運用的相關(guān)具體規(guī)定。

　　（4）成本法：選擇具體估價路徑的規(guī)定；房地合估以及房地分估時成本構(gòu)成的具體規(guī)定；成本價值的計算規(guī)定。

　?。?）假設(shè)開發(fā)法：步驟；動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法，優(yōu)先選用動態(tài)分析法。

　　（6）其他估價方法：基準(zhǔn)地價修正法、路線價法、標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、損失資本化法、價差法適用范圍以及簡單規(guī)定。詳細(xì)明確的要求。

　　5、不同目的下的估價

　?。?）調(diào)整了順序，增加了損害賠償、投資基金物業(yè)、財務(wù)報告服務(wù)3項估價。

　?。?）部分估價目的調(diào)整：房地產(chǎn)征收、征用估價；房地產(chǎn)拍賣、變賣估價；建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價；其他目的的房地產(chǎn)估價內(nèi)容。

　?。?）相關(guān)的法律、法規(guī)的依據(jù)內(nèi)容均予以刪除。

　　6、估價結(jié)果

　?。?）估價結(jié)果應(yīng)包括評估價值和相關(guān)專業(yè)意見。

　?。?）對各個測算結(jié)果之間差異的因素消除的從小到大，從具體到原則，從一般到例外，共列了11項因素。

　?。?）估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和估價參數(shù)的來源或確定的依據(jù)或方法應(yīng)在估價報告中說明；估價參數(shù)應(yīng)優(yōu)選選用估價行業(yè)組織公布的估價參數(shù)。

　　（4）分為綜合測算結(jié)果的確定和最終評估價值的確定

　　7、估價報告

　?。?）致估價委托人函調(diào)至目錄前。

　?。?）估價技術(shù)報告是否提交給委托方按照委托合同約定。

　?。?）致估價委托人函內(nèi)容包括9項內(nèi)容。

　?。?）鑒證性估價報告的估價師聲明應(yīng)包括的內(nèi)容。

　?。?）估價假設(shè)應(yīng)必要、合理且有依據(jù)；不得規(guī)避、不得濫用。

　　8、估價職業(yè)道德

　?。?）不得承接超出自己專業(yè)勝任能力和本機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價業(yè)務(wù)，對部分超出自己專業(yè)勝任能力的工作，應(yīng)聘請具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專家或單位提供專業(yè)幫助。

　　（2）正直誠實，不得作任何虛假估價且應(yīng)獨立估價。

　?。?）勤勉盡責(zé)，搜集資料并對所搜集資料進(jìn)行檢查，以及實地查勘。

　?。?）估價假設(shè)等重大估價事項上，應(yīng)向估價委托人清楚說明。

　　9、術(shù)語和附錄A

　　刪除了原規(guī)范的第二章術(shù)語和附錄A估價報告的規(guī)范格式

　　10、條文 說明

　　（1）不具有規(guī)范正文同等法律效力。

　　（2）供使用者理解和把握規(guī)范使用。